O que mudou nos contratos

Pelo contrato (itens 12.2.6.3 e 12.2.7), depois das 72 horas para reparar, a LEAL envia o laudo e os orçamentos, e o inquilino tem 72 horas, não 24, para contestar por escrito ou apresentar um orçamento concorrente, valendo o de menor valor. Sem resposta nesse prazo, os valores são aceitos e a garantia é acionada. A primeira vistoria final continua gratuita, mas cada uma adicional custa R$ 200,00. Quando o dano é tão grande que o imóvel não pode ser relocado, esse prejuízo (lucros cessantes) entra na mesma conta do acerto final, sem precisar de ação judicial.

Pelo contrato (itens 8.3 e 8.3.1), o relatório registra, cômodo a cômodo, o estado de conservação aparente e também o funcionamento dos itens verificáveis. O prazo de 5 dias para apontar divergências conta da entrega das chaves, não do início do contrato. Para os pontos que não puderam ser testados por falta de água, luz ou gás, o prazo conta do dia em que o fornecimento volta, limitado a 10 dias da entrega das chaves.

Pelo contrato (item 8.3.3), a descrição escrita e o acervo fotográfico formam um documento único. Os dois são lidos em conjunto, e um supre a ausência do outro. Não existe mais hierarquia entre foto e texto.

Pelo contrato (itens 12.2.4.3 a 12.2.4.5), só produz efeito de devolução a entrega das chaves e de todas as cópias e controles na sede da LEAL, com recibo datado, feita pelo próprio inquilino ou por procurador com procuração reconhecida. Entrega na portaria, ao condomínio, a vizinhos, a prestadores ou por correio não encerra a locação: o aluguel e a responsabilidade pelo imóvel continuam com o inquilino até o recibo. Faltando ou estando inutilizada alguma chave, cópia, tag ou controle, ele tem 72 horas para repor.

Pelo contrato (itens 12.1, 12.1.1, 12.1.3 e 12.3), o aluguel e os encargos correm sempre até a entrega efetiva das chaves, com ou sem multa. O que muda o valor final é outra coisa: se o aviso formal de 30 dias não foi dado, soma-se 1 aluguel e encargos a mais, cobrado uma única vez. Essa quantia não substitui a multa por saída antecipada, nem é substituída por ela: quando as duas forem devidas, cobram-se as duas.

Pelo contrato (item 13.1.3), perdendo a garantia sua eficácia por qualquer motivo, o inquilino tem 30 dias, contados da notificação, para apresentar uma nova garantia aceita pelo locador. Sem isso, é infração contratual, com multa de 3 aluguéis e ação de despejo.

Pelo contrato (item 11.3), quando o imóvel fica total ou parcialmente inabitável por caso fortuito ou força maior, sem culpa das partes, o aluguel é suspenso ou reduzido proporcionalmente enquanto durar a situação. Passando de 30 dias, qualquer das partes pode encerrar o contrato sem multa. Isso não vale quando a inabitabilidade decorre de culpa do locatário.

Pelo contrato (item 3.5), dois ou mais aluguéis em aberto, ou qualquer aluguel atrasado por mais de 30 dias, é infração contratual. Além da multa por atraso que já incide sobre as parcelas, o inquilino fica sujeito a uma multa de 3 aluguéis.

Pelo contrato (itens 5.5, 5.5.1 e 5.5.2 da locação, e 6.6 da administração), as despesas de administração da locação, inclusive de aditivos, são do locador. O inquilino não paga nada por isso, nem quando o pedido é conjunto. A única exceção é quando ele pede sozinho, por interesse próprio, uma alteração que exige nova vistoria: nesse caso, paga R$ 200,00 pela vistoria. Trocar uma garantia exigida pelo contrato ou por lei, ou renovar sem mudar as partes, não conta como pedido do inquilino.

Pelo contrato (item 3.2), quando o vencimento cai em dia não útil, o prazo vai até o primeiro dia útil seguinte. Pagando nesse dia, o aluguel é pontual: sem multa, juros ou correção.

Pelo contrato (itens 2.3 e 2.4), o reajuste automático vale só enquanto o contrato está no prazo determinado (36 meses). Se ele vira prazo indeterminado, esse reajuste automático para. A partir daí, o locador pode propor um novo valor a qualquer momento, respeitando 12 meses de vigência para cada valor; se o inquilino não aceitar, pode encerrar a locação sem multa. Nessa mesma fase, o locador também pode pedir o imóvel de volta a qualquer momento, dando 30 dias para a desocupação.

Pelo contrato (itens 3.1 e 3.8), só produz efeito de pagamento o valor pago no boleto ou na conta bancária formalmente indicados pela LEAL. Pagamento a terceiros ou em conta obtida por outro canal não quita o aluguel. E o inquilino não pode descontar, suspender ou reduzir o aluguel por conta própria, nem quando o gasto é do locador: qualquer abatimento precisa de acerto formal feito pela LEAL.

Pelo contrato (item 6.1.2), se uma despesa extraordinária de condomínio for cobrada do inquilino, mesmo já paga, ele tem 30 dias do pagamento para comunicar a LEAL, com o comprovante, e pedir a restituição pelo locador. Comunicando depois desse prazo, a restituição continua devida, mas pode ser parcelada.

Pelo contrato (item 4.1.3), hospedagem por temporada ou por diária, por qualquer meio, inclusive plataformas digitais, e a cessão onerosa de cômodos são proibidas de forma absoluta: não dependem de autorização do locador. É infração grave, que permite resolver o contrato de imediato, sem prazo para regularizar, com multa de 3 aluguéis. Já o trabalho remoto (item 4.1.5) é expressamente permitido na locação residencial, desde que sem atendimento ao público, sem circulação de terceiros e sem movimentação de mercadorias. E a entrada de um novo morador precisa ser comunicada à LEAL em até 10 dias, com nome e CPF (item 4.1.4).

Pelo contrato (item 15.1.1), incluir, substituir ou excluir um locatário depende de nova análise cadastral, de aditivo assinado por todos os contratantes e da recomposição ou manutenção da garantia locatícia. Quem sai continua respondendo pelas obrigações vencidas até a data do aditivo.

Pelo contrato (item 6.7), quando o locador é pessoa física e o locatário é pessoa jurídica, cabe à empresa locatária reter e recolher o Imposto de Renda na fonte sobre o aluguel, por DARF, informar na EFD-Reinf e entregar o comprovante anual até o último dia útil de fevereiro. A empresa precisa comunicar essa condição por escrito à LEAL antes da emissão do boleto, para ele já sair com a dedução. Sem essa comunicação, a LEAL não responde pelo valor do boleto nem pelas diferenças de repasse.

Pelo contrato (itens 9.1, 9.1.1 e 9.3), o seguro é contratado e pago pelo inquilino, em seguradora autorizada pela SUSEP, com o locador como beneficiário da cobertura de danos à edificação. A LEAL não responde pela contratação, pela renovação nem pela cobertura. A apólice é comprovada em 10 dias da entrega das chaves, e cada renovação precisa ser comprovada até 10 dias antes do vencimento. Em caso de sinistro, o inquilino avisa a LEAL e a seguradora em até 48 horas.

Pelo contrato (item 7.6), cabem ao inquilino também o controle de pragas, a limpeza da caixa de gordura, a desobstrução de ralos, sifões e tubulações, e a recarga dos extintores, além da ventilação e da limpeza regulares. O mofo por uso inadequado ou falta de manutenção é dele. O locador só entra quando o problema é vício oculto ou estrutural, como infiltração por cano ou telha quebrados, falha de impermeabilização, ou origem no vizinho.

Pelo contrato (itens 7.1, 7.2, 7.4 e 7.4.2), qualquer obra ou modificação depende de autorização prévia, expressa e por escrito do proprietário, pedida por meio da LEAL. Fora disso, o inquilino não tem direito a indenização nem a reter o imóvel. Quando cabe indenização, ela fica limitada ao orçamento aprovado antes e comprovado por nota fiscal. Recusar sem justificativa o acesso para um reparo urgente do proprietário transfere ao inquilino a responsabilidade pelo agravamento do dano. Já as adaptações de acessibilidade removíveis, como barra de apoio ou rampa, são asseguradas ao inquilino (item 7.8), seguindo o mesmo caminho de autorização.

Pelo contrato (itens 9.1 a 9.3 da administração), essa multa de 20% não existe mais para a venda. O que vale é a comissão de 5% sobre o valor da transação (art. 726 do Código Civil), devida por inteiro enquanto durar a exclusividade, mesmo numa venda feita por fora. E, mesmo depois de encerrada a administração, os 5% continuam devidos por até 6 meses se a venda for ao inquilino, a familiares dele, a pessoa ou empresa ligada a ele, ou a quem visitou o imóvel ou tratou da compra durante o contrato.

Pelo contrato (itens 9.4 e 9.4.1 da administração), o proprietário comunica a intenção de vender ou permutar à LEAL antes de oferecer o imóvel a qualquer interessado, e toda a negociação corre por meio dela. Ele não pode anunciar por conta própria nem deixar entrar visita sem agendamento da LEAL. A preferência do inquilino, prevista na Lei do Inquilinato, também é oportunizada por meio da LEAL: se ela não for oferecida por ato ou omissão do proprietário, ele responde sozinho perante o inquilino.

Pelo contrato (itens 1.2, 4.2 e 4.4 da administração), na Loft Fiança Aluguel a LEAL pode adiantar essas custas, com restituição nos termos do produto contratado: é uma faculdade dela, não uma obrigação que o proprietário possa exigir. O advogado da ação pode ser indicado pela LEAL ou pelo próprio proprietário, com procuração específica dele. Só quando a LEAL é quem adianta os valores é que o advogado precisa ser obrigatoriamente o indicado por ela. Já na locação com fiador comum, quem adianta custas e honorários é o próprio proprietário.